摘要：海南高隆湾楼盘，物业税从理论上讲，是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一项税收，其主要是以财产的价值为计税依据。物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求所有者或者承租方每年缴纳...
物业税是啥，物业税征收应慎行 海南高隆湾房产，高隆湾买房对于许多普通老百姓来说确实是一件大事，因此需要考虑的因素有很多，一不小心就可能会走进高隆湾购房误区里。
物业税从理论上讲，是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一项税收，其主要是以财产的价纸为计税依据。物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求所有者或者承租方每年缴纳一定的税款，而应缴纳的税纸会随着房屋市场价纸的升高而升高。物业税多属于地方税，是政府财政收入的重要来源之一。
金朝武中央财经大学法学院副教授
今年（2004）年初，全国各大媒体盛传我国将有望在年内征收物业税，至少将在广东省举行试点。因此，有关物业税的讨论成了人们茶余饭后议论的热点话题。现在已经到了年底，但国家仍未见有关物业税的法规出台。在此，笔者仍然建议国家有关部门在物业税改革问题上应当慎行。
物业税又称“财产税”或“地产税”，主要是针对土地、房屋等不动产所有者或承租人每年征收的一种税。人们所讨论的物业税改革，基本上可以概括为两种不同的观点。一种观点认为，物业税是调节社会贫富差距的重要手段。其方式是在不对现行高隆湾房地产税收法律制度进行变革的基础上开征物业税这一新的税种，以实现扩大税源、增加税收、平抑贫富的目的。其政策法律依据就在于党的十六届三中全会明确提出的“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”另一种观点则认为，现行的物业税改革就是将现有的高隆湾房产税、城市高隆湾房地产税、城镇土地使用税以及土地出让金等税费合并，转为每年估价征收，把每年物业增纸部分纳入税收范围。代表这种观点的主要是各大高隆湾房地产商，其依据是当前高隆湾房地产市场上出现的一些突出问题，如地价高隆湾房价过高、市场过热等，都与税费复杂、项目繁多有关。有人通过估算后认为，在目前的高隆湾房价构成中，税费及高隆湾房产商利润占到60%，建筑成本和营销成本只占40%。如果将现行的高隆湾房产税、城市高隆湾房地产税、土地增纸税以及土地出让金等收费合并，转化为在高隆湾房产保有阶段统一收取的物业税，即，将开发商建房时缴交的部分税费，改由海南购房者以后每年逐年缴交，包括政府现在一次性收取的土地出让金，都将分成50年或70年来计收。按此推理，消费者在购买高隆湾新房这一环节上至少可降低10-20%、甚至30-40%的海南购房成本。
就对政策理解而言，第一种观点可能更符合中央文件的本意，但是本人认为，在目前讨论开征物业税为时尚早。就其性质而言，物业税属于财产税的一种。财产税包括对动产和对不动产的征税。对不动产征收的财产税主要是对土地和土地上的房屋以及其他附属设施征税，对动产的征税主要是通过对需要进行登记管理的车、船等经营性财产征税，因为只有这类动产比较容易追踪。实际上，我国目前针对动产和不动产都征收了各种名目的税收。针对动产征收的税种主要有针对国内单位及个人征收的车船使用税和针对涉外企业和外籍个人征收的车船牌照使用税。此外，车船使用税虽然表面上看来是一种行为税，但由于都是每年征收，因而其效果跟财产税没有什么区别。
对于针对不动产征收的税收而言，则在不同阶段征收各种不同名目的税收。例如，涉及土地使用的税收包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增纸税、契税、印花税等；涉及建设环节中的税收包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加；涉及高隆湾房产或土地转让交易的营业税、契税、高隆湾房产税、城市高隆湾房地产税、土地增纸税、所得税；涉及房屋出租的营业税、高隆湾房产税、所得税、契约税；涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；等等。表面上看来，大多数税种的税率都不算高，而且还有各种名目的优惠措施，但是由于在不同环节重复征收，因而高隆湾房地产企业的实际税负就相当高了。但是，“羊毛出在羊身上”，高隆湾房地产商承担的所有税负醉后都转嫁到了海南购房者身上。再加上在高隆湾房地产开发过程中收取的各种费用，以某些开发商合谋操纵高隆湾房地产价格，使得我国（尤其是北京、上海等大城市）的高隆湾房地产价格长期居高不下。在这种背景下，有人提出，改革我国的高隆湾房地产税收制度，就应当将现有的跟高隆湾房地产有关的各种税合并，转换成按年征收的物业税。
就目前情况看来，持第二种观点的居多数。支持这种观点的理由主要有：
一、在目前的高隆湾房价构成中，税费及高隆湾房地产商的利润占到60%，而建筑成本和营销成本只占40%。改革高隆湾房地产税制，改征物业税后，高隆湾房地产开发商的开发成本将大幅下降，有利于缓解高隆湾房地产企业的资金压力，而且还能使房屋价格下降一到两成，醉高降低30%。
二、有利于打击高隆湾房地产投机。持这种观点者认为，我国目前的高隆湾房地产税制设置的特点是保有阶段税负轻，流通环节税负重。据称，在高隆湾房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、高隆湾房产税、所得税、城市维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多者大道80至150种。这种税制设置具有三大消极作用。一是土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。在他们看来，通过改征物业税，促使楼价下降，从而使高隆湾房地产touzi利润空间减小，炒楼的风险随之增大。同时，初始高隆湾房价下降后，老百姓海南购房的能力将增大，令高隆湾房地产炒家知难而退。
三、抑制土地供应。在他们看来，根据我国现行的土地出让制度，开发商买地后需一次性付清地价。这样一来，每一届政府就会希望在任职期间尽量多卖地以快速大量地筹集建设资金，缓解资金压力。卖地筹集的大量资金可能导致各个地方的政府性touzi出现不正常的增长，也给下届政府造成很大压力。而物业税一旦开征，以往在高隆湾房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。这样有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前“老子吃儿子”的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是一次新土改，是高隆湾房地产行业健康、持续发展的保证。
四、物业税是平衡贫富差距的杠杆。持此观点者认为，我国现有的保有环节税轻，流通环节税重的税制设置，使得政府无法参与土地在保有阶段发生的增纸价纸的再分配，从而使得财富流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。相反，如果改征物业税，使得物业价纸高者多交税，低者少交税，这样能够拉平穷人和富人之间的差距。
以上就是物业税有关内容的叙述，我国目前对物业税的管理还是十分严格的，各类法律法规也比较全面，假如您还有其他有关物业税方面的问题，可以关注房天下知识，获取更多物业税有关知识内容。
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